陸知泉謙虛地笑了笑。
“以前在單位，跟一位老領導學過一點皮毛，算不上懂，就是喜歡瞎琢磨。”
他沒有繼續這個話題，而是很自然地接過了蘇明遠面前的公道杯。
“蘇叔叔，第二道茶，讓我來試試？”
蘇明遠沒說話，算是默許了。
陸知泉站起身，走到茶台邊。
他提起水壺，注水，出湯，分杯。
一連串的動作，行雲流水，沒有絲毫的遲滯。
那份從容和嫺熟，完全不像是一個二十多歲的年輕人，倒像是個浸淫此道至少十年的老茶客。
這正是系統獎勵的“登堂入室”級茶藝。
他將沖泡好的第二道茶，恭敬地遞了一杯到蘇明遠面前。
“蘇叔叔，您嚐嚐。”
蘇明遠看着他的動作，眼神裏的審視，不知不覺間，慢慢變成了一絲欣賞。
有點意思。
現在的年輕人，還懂這些老東西的，不多了。
不過，光會這些花架子可沒什麼用，官場上，看的還是真本事。
蘇明遠端起陸知泉泡的茶，輕輕抿了一口。
茶湯入口，火候恰到好處，既沒有第一泡的青澀，又完美地激發出了茶葉本身的醇厚。
他放下茶杯，終於淡淡地開口了。
“小陸，你的方案，我看了。”
來了。
陸知泉心裏一凜，知道正題來了。
“太大膽了。”蘇明遠看着他緩緩道：“清源市的財政，撐不起這麼大的攤子。”
第一句正式的對話，就是一句徹底的否定。
來了來了，正戲來了。
陸知泉心裏瘋狂吐槽。
這茶果然不是白喝的，有點苦。
面對蘇明遠這句近乎宣判式的否定，陸知泉沒有直接反駁。
他放下了手中的茶杯，杯底與紅木茶台接觸，發出一聲輕響。
然後，他坐直了身體，表情認真。
“蘇叔叔，您說得對。”
“如果完全依靠市財政，這個確實做不起來。”
先承認對方的觀點，這是談判的第一步，也是爲人處世的智慧。
果然，蘇明遠緊繃的臉色稍稍舒展。
他本以爲這個年輕人會據理力爭，沒想到對方先服了軟。
這讓他準備好的一肚子後續質問，都暫時沒了用武之地。
他倒想看看，這小子葫蘆裏賣的什麼藥。
就在蘇明遠戒備心稍降的瞬間，陸知泉話鋒一轉。
“所以，我在方案的財務模型裏，設計的並不是大包大攬的模式。”
“而是‘滾動開發、以商養文’。”
陸知泉語氣平穩清晰，帶着一種讓人信服的力量。
“我們不打算一次性把整個老城區都翻新一遍，那不現實，也沒必要。”
“我們先啓動一期核心區，也就是‘文脈水街’的部分，把它打造成一個樣板，一個能自我造血的發動機。”
蘇明遠沒有說話，只是端起茶杯，輕輕吹了吹浮在上面的茶葉，眼神示意他繼續。
陸知泉開始詳細闡述。
“一期核心區的啓動資金，主要依靠三塊。”
“第一，市財政出一小部分，大約占總的百分之十，主要作爲引導資金，表明政府的決心和態度。”
“第二，也是最大的一塊，是通過發行地方政府專項債券來解決。這個符合國家對於文旅產業和城市更新的政策導向，只要我們的方案做得足夠扎實，拿到額度的可能性非常大。”
“第三，也是最關鍵的一環，”陸知泉的目光迎向蘇明遠，“引入有實力的社會資本，我們和他們共同成立一個公司，由這個公司來負責整個的投融資、建設和後期運營。”
聽到“社會資本”四個字，蘇明遠終於打斷了他。
“社會資本？”
他放下茶杯，語氣裏帶着一絲毫不掩飾的質疑。
“清源市不是江州，也不是那些沿海發達城市。”
“誰會願意往清源這種地方，投下幾十個億，去做一個回報周期這麼長的文旅？”
這個問題，一針見血。
這也是整個方案最容易被攻擊的軟肋。
陸知泉卻不慌不忙，似乎早就料到他會這麼問。
“叔叔，您說得沒錯，一般的房地產開發商或者機構，確實看不上我們這個。”
“但是，我們的目標客戶，也不是他們。”
他微微一笑，拋出了自己的底牌。
“在方案的最後，附了一份長達十頁的《意向招商企業名錄》。”
“上面羅列了幾十個國內外知名的連鎖餐飲、精品酒店、文創零售和新消費品牌。”
“這些品牌，我都做過詳細的背景調研。他們中的大部分，在一二線城市的布局已經飽和，正急於尋找新的增長點，向三四線城市下沉，也就是開拓他們口中的‘新興市場’。”
“對他們而言，清源市的地理位置、消費潛力和我們方案裏描繪的商業前景，是有足夠吸引力的。”
“只要我們的政策給到位，把一期核心區打造成一個高品質的商業載體，他們不但願意入駐，甚至願意以‘帶資入場’的方式，參與到前期的開發中來。”
“用未來的租金收益權，來撬動前期的建設資金，這就是我們引入社會資本的核心邏輯。”
蘇明遠聽完，陷入了長久的沉默。
他看着眼前的年輕人，眼神古怪了起來。
邏輯很清晰，考慮得也很周全。
這小子，不像是在紙上談兵。
從定位，到融資模式，再到後期的商業運營，形成了一個完整的閉環。
不過，還是太理想化了。
蘇明遠在心裏評價道。
“你說的這些，都是理論上的。”
他緩緩開口，語氣比之前緩和了一些，但依舊帶着審視。
“現實裏，一個環節出錯，就全盤崩潰。”
“招商不順利怎麼辦？專項債批不下來怎麼辦？拆遷遇到阻力怎麼辦？”
一連串的問題，句句都打在七寸上。
陸知泉坦然地迎着他的目光，臉上露出一絲笑容。
“所以我才需要您這樣經驗豐富的老領導，幫我看看，哪個環節最容易出錯，我好提前做預案。”
這一記馬屁，拍得不輕不重，恰到好處。
把一個尖銳的挑戰，變成了一次謙虛的請教。
蘇明遠被他這句話噎了一下，想再說什麼，卻發現自己竟有些無話可說。
這小子，滑不溜手的。
